НАРУШЕНЫ СРОКИ СДАЧИ ОБЪЕКТА

Право на компенсацию

Для многих участников долевого строительства, вложивших деньги в строящееся жилье, срыв сроков сдачи дома оборачивается материальными потерями.

Если застройщик нарушил сроки передачи жилья, участник долевого строительства имеет полное право требовать неустойку. Это право зафиксировано в федеральном законе №214 ФЗ и в защите прав потребителя.

Хотим обратить внимание, на то, что получить неустойку от застройщика можно, если у Вас заключён договор по 214 Федеральному Закону.

Но некоторые Застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает права покупателя, нежели ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.

 

Проблемы, с которыми могут столкнуться покупатели.

Мера ответственности за подобное нарушение предусмотрена за любую просрочку сроков сдачи, независимо от ее длительности, начиная от одного дня. Точный срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства прописывается в договоре, который заключают обе стороны. Поэтому вести отсчет просрочки следует от указанной в договоре даты. 

Важно помнить, что, согласно закону, передавать жилье дольщику застройщик может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта долевого строительства). Но, чтобы соблюсти сроки передачи объекта, застройщики иногда хитрят и приглашают дольщиков получать ключи от квартир, не имея на руках разрешения. Однако передача участникам долевого строительства квартир в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию, является прямым нарушением федерального закона. 

Соглашаясь на подобные условия, дольщики рискуют: получив на руки ключи, они не получат возможности зарегистрировать право собственности, а подписанный ими акт приема-передачи объекта недвижимости может быть признан недействительным. Наравне с застройщиком, дольщик окажется виновным в эксплуатации объекта строительства, без разрешения на ввод, что является административным правонарушением. Да и для проживания квартира в таком доме, использована быть не может: управляющие компании  не принимают в работу официально недостроенные объекты (а без разрешения на ввод, дом будет считаться, именно недостроенным, даже при полной готовности).

 

Как рассчитать размер неустойки.

Размер неустойки, которую застройщик по закону обязан выплатить участнику долевого строительства, в случае срыва сроков, рассчитывается по следующей схеме: за каждый день просрочки 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, http://www.cbr.ru/ действующую на день исполнения обязательства, нужно умножить на цену квартиры, указанную в договоре.

В том случае, если участником долевого строительства является физическое лицо, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком еще и в двойном размере. Кроме того, пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков сверх неустойки: например, компенсировать расходы на аренду жилья. 

А так как помимо закона об участии в долевом строительстве, в отношении между застройщиком и гражданами - применим закон о защите прав потребителей, у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию и за причинение морального вреда.

Пример по просрочке: Стоимость квартиры 3 000 000 рублей, срок сдачи 31.12.2015 года, по факту дом сдался в эксплуатацию 01.03.2016 года  (56 дней просрочки) и подписан акт. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ на 01.01.2016 года была 11 %, итого 123200,00 

Пример по потери прибыли: Количество дней 56, средняя стоимость съема жилья 20000 рублей в месяц по Санкт-Петербургу, итого 46666,66 рублей.

В случае нарушения, установленных сроков выполнения работы (оказания услуги), исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги)  договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Т.е. тут ставка неустойки в день уже будет 3% в место 0.073%. В остальном расчет такой же, как и расчет неустойки в соответствии с 214 ФЗ. Как вы видите ставки очень даже серьезные, но это все очень приблизительно, так как суды в соответствии с ст. 333 ГК РФ сильно снижают неустойку.

Скачать таблицу автоматического расчета неустойки.

 

Не доводя до суда.

Требование по выплате неустойки за срыв срока передачи жилья в первую очередь адресуется застройщику.  Возможно, вопрос удастся урегулировать в досудебном порядке.

Для этого необходимо направить застройщику претензию, (предложение о добровольной выплате неустойки). Закон не предусматривает каких-либо особых требований по оформлению такого обращения.  Целесообразно направить предложение в письменной форме, с приложением копий документов, ценным письмом с уведомлением и описью вложения (для последующего предъявления подтверждающих документов в суде).

Рассмотрев претензию, по обоюдной договоренности сторон застройщик может уплатить соответствующую сумму добровольно.

Если же застройщик проигнорирует претензионное обращение с требованием об уплате причитающихся сумм,  то дело придется решать в суде. При этом за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя дольщик сможет взыскать с застройщика штраф.

Но из практики мало кто из застройщиков, решает этот вопрос в досудебном порядке. И сами застройщики говорят, подавайте в суд.

 

И вот наступает момент, когда надо подавать Иск в Суд.

Дольщики имеют право обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или, как и во всех спорах по защите прав потребителя, в суд по месту жительства. 
Участник долевого строительства, действующий в рамках ФЗ 214-го, имеет хорошие перспективы в суде.  Если факт нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства подтвердится, суд обяжет провинившегося застройщика выплатить неустойку. 
Надо знать, что правильно составленное исковое заявление, это гарантия Вашего выигрыша. 

Но, возникают вопросы:

Вопрос: Судиться, это же требует много денег на судебные издержки? 

Согласно  Закону РФ «О защите прав потребителей», при представлении интересов потребителя общественной организацией в суде, удовлетворяя требования потребителя, Суд накладывает на ответчика штраф, часть которого компенсирует стоимость работы  нашей Общественной Организации.

Проще говоря, если Вы обращаетесь в нашу Общественную организацию, то Защита Ваших интересов для Вас бесплатна.

 

Вопрос: Нет времени ходить по судам. Может ли суд вынести решение без моего участия? 
Ответ: Да может, для этого необходимо написать ЗАЯВЛЕНИЕ об обращении в нашу  Общественную Организацию (нотариальная доверенность при обращении в общественную организацию НЕ требуется), и  подписать  ДОГОВОР об оказании юридических услуг. 
У Вас не будет  необходимости ходить в суд. На каждом заседании присутствует представитель от нашей Общественной Организации. Мы сами оформляем и отправляем все необходимые документы для Суда (включая экспертизу).

 

Необходимые документы для искового заявления.

При предъявлении требований к застройщику или в суд следует вооружиться необходимым пакетом документов. В него должны войти:

  • договор об участии в долевом строительстве, 

  • дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства, 

  • документы, подтверждающие исполнение обязательств участника долевого строительства по оплате, 

  • документы, подтверждающие обращение к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки. (Если претензия не подавалась, то мы сами составим и направим застройщику).